第365章林晖来京 (2/2)

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bsp; 周浩录完歌，林辉也到了京城。

    自从跟叶绍一起去顺义给赛车场选址，回来路上聊到房地产，周浩就联系了林晖，让他抽时间来一趟京城。

    林晖没想到周浩竟想让自己到京城做房地产，刚听到这事，他并感兴趣，主要是他觉得自己玩不转京城，但一想到是跟周浩合作，就多了几分信心，周浩做事这么稳，从不打没把握的仗，而当他听周浩说起叶绍，就更觉有信心了。

    林晖心里清楚，房地产没技术含量，要做好这个领域，只要具备四个方面即可，那就是：人脉、资金、眼光和经验。

    人脉主要疏通从拿地、贷款到规划、建设、销售的各个环节；

    资金则是万物之本，人脉需要资金推动，工程进度也需要资金推动，还要用来防止银行釜底抽薪；

    眼光决定了房地产项目的未来，同样是投资进来，赚一倍还是赚一百倍，就要靠眼光；

    至于经验，在房地产行业也同样重要，不但要有经验驱动项目推进，还要有经验和政府打交道、和拆迁户、征地户打交道，处理好错综复杂的关系。

    如果要到京城做房地产，林晖自认为经验够了，资金也算充沛，只要不操作大项目，问题就不大，眼光应该也没问题，最大的问题是人脉。

    林晖又觉得，如果周浩参与，那么资金上就能得到补足，周浩做生意的眼光独到，所以在眼光上也能起到很大作用。

    这样的话，资金、眼光、经验，这三点都具备了。

    剩下的就是人脉。

    这也就是周浩口中那个叶绍最大的价值，父亲是部委领导、母亲是上市公司老总，这样的人在京城必然是有很广人脉，如果他能把他的人脉拿进来，这四点就齐了，成事的可能性也就大大增加。

    于是，林晖专程飞抵京城和周浩见面。

    周浩亲自开车到机场接他，从机场回市里的路上，周浩大概把想法跟林晖说了一下。

    周浩的想法很简单，林晖过来，成立个公司，自己和叶绍也会入股，自己出钱，叶绍出人脉，林晖来操盘，今年先开发一到两个楼盘，明年进入商业地产。

    林晖说：“住宅我还算有经验，商业地产我还不熟，当初我跟明轩爸爸干的时候，商业地产也比较单一，做来做去无非就是那些，虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的，但以我对你的了解，以前的模式你肯定看不上。”

    周浩点点头，“你说的那种模式太普遍，弄块地，盖个商场，每一层规划销售不同种类的商品，这种虽然也赚钱，但太没新意了。”

    说着，周浩顿了顿又说：“我想做的商业地产，主要得具备两点，一个是消费一体化，一个是地标性。”

    “消费一体化就是功能多元化，不只购物，还要有餐饮、娱乐，甚至还要有配套写字楼，就好像王府井，百货大楼很出名，小吃一条街也很出名，旁边也有电影院、KTV、酒店和写字楼，所以王府井就是消费综合体，不过这里面每个版块都是独立的，如果由开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营，那它们释放出的能量会更大，这就是我想要的消费一体化。”

    “至于地标性很容易理解，就像每个城市都有自己的特色一样，说起金陵，你会想到夫子庙、秦淮河；说起京城，你会想到王府井、西单；如果我们把商业地产做到消费一体化，剩下的就是把它推广出去，让这里的人有个潜意识，每当他们想到消费，就会想到这里，他们把这里当成购物、娱乐、餐饮等一切消费娱乐的首选，会把到这里消费视为时尚，那时候，这里就成了这个城市的地标。”

    林晖听完周浩的介绍，轻叹一声，“这种项目相当庞大复杂，你有把握？”

    周浩说：“我有做好之后能赚钱的把握，至于怎么做好，就得看你了，毕竟我对房地产的运作一无所知，我甚至不知道该跟银行怎么合作？”

    林晖说：“银行的合作很简单，就是互惠互利，银行也有营收压力，现在房地产比较热，他们就愿意把钱投入到房地产，一般就是开发商拿到地抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动开发，等到楼盘建成、出售之后，再把贷款填上。”

    周浩问：“这里面的杠杆大概有多少倍？如果是个宣称总投资十亿的地产项目，开发商需要出多少钱？”

    林晖说：“一般情况下是10-20%之间，主要用在拿地，毕竟有了地银行就会给钱。”

    说着，林晖又说：“如果跟政府关系硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了，这基本就是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱做后续资金，一般来说，这些钱就可以撑到开盘。”

    周浩听得瞠目结舌：“拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚百姓的钱，真是空手套白狼啊！”