第四十五章 旧上海房地产集资和融资

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    以房地产向银行钱庄抵押贷款是房地产业融通资金的重要手段，抵押贷款是不可或缺的一项融资手段，洋人们永租土地的凭证道契，在抗日战争前是流通性最高的信用工具。

    抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。

    经著名济学家章乃器在《上海地产之今昔》、也就是他的著作《中国货币金融问题》一文中曾经感慨道：“……在半殖民地经济组织之下，外商银行负起一部分中央银行的任务；而外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券，只要你手里有道契……资金的周转往往不成问题，钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就决不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行去转押……”“形成地产流通的稀世现象”。

    由于道契可抵押借款，不少外国房地产商的生意越做越大。以甲地道契押款购乙地，再以乙地道契押款购丙地。哈同就是以这样的方式而暴富的。清光绪二十九年（190年）前，哈同在南京路的土地仅4处，计亩，其后陆续增长，民国5年（1916年）增至1处，土地75亩，民国年为16处，土地111亩，0年间增长4倍。据上海房产公会民国年的估算，除少数中外业主及各银行所置产业不需押款外，其余各户至少占/，均需押款。

    根据《费唐法官研究上海公共租界情形报告书》一书所载“190年上海14家银行（其中1家是华资银行）的房地产押款额达118万银两”，相当于这些银行货物押款的1.48倍。

    抗战前，汇丰、麦加利、花旗、东方汇理等外资银行都经常接受外国房地产商的抵押贷款。业广地产公司是抵押贷款的大户。这个公司民国1～5年的5年里，每年向汇丰银行抵押借款分别为144万两、195万两、81万元、916万元、98万元。哈同在汇丰银行抵押借款经常有几百万两。民国0年6月哈同死时，尚欠汇丰银行押款500余万元。

    华商银行钱庄对房地产的抵押放款，据民国年上海各银行储蓄部的资产负债表记载：在抵押放款中，房地产占据重要地位。浙江兴业银行储蓄部10万元抵押放款中，房地产为196万元占6.％。上海银行抵押放款888万元中，房地产为4万元，占8.6％。交通银行沪行储蓄部抵押放款189万元，房地产为14万元占70％。中国垦业银行抵押放款189万元中房地产占15万元，中国实业银行和中国企业银行的抵押放款几乎全部是房地产。钱庄的抵押放款情况也是一样。上海著名的福康钱庄，民国年抵押放款总额为46万元，其中房地产押款为19万元，民国年的抵押放款总额515万元，其中房地产押款7万元。福源钱庄的房地产押款是抵押放款中的主要项目之一，民国14～15年、民国17～0年6年中的占抵押放款总额1/4左右，自民国1年起逐渐增加到1/、/及/4以上。

    这里再讲一讲何谓抵押放款，外国银行一般不直接承押中国人的产业，中国人房地产抵押借款，只能向本国银行、钱庄或外国房地产商押借。这样，外国房地产商又多了一项抵押放款的业务，在某种程度上起了金融机构的作用。押款种类有房地产押款、空地押款、空地押造、租地押造等等。外商以5～6厘的年息向外资银行抵押借款，转手以7厘～1分厘的利息贷放给中国人。业广地产公司既是抵押借款的大户，又是抵押放款的大户。民国0年放款近400万两，民国年放款为646万余元。比商义品地产公司前身是义品放款银行，几乎专做抵押放款。美商中国营业公司用“出后门”（前门承押进来，后门转抵出去，实为中介。赚取佣金和利息差额）的办法大做抵押放款，民国年放款额高达900万元，其中568万元是转押出去的。外国房地产商放款除利率高以外，押价一般以押产折半承抵，有的只及产价成，押期一般1～年，逾期不赎，承押者有权处置押品，由于利息高押期短，被外国房地产商吃掉的房地产为数很多。义品地产公司仅民国5年1年就吃进跑马厅公寓、林肯公寓、爱利斯公寓、三德里、三民坊等7处中国人的抵押产。新沙逊洋行从民国5～9年吃进中国人的产业就有泰晤士大楼、静安公寓、华盛顿公寓、安义里、迎春坊、同春坊等10多处。清末大吏盛宣怀的100余亩房地产就是由其子孙押给中国营业公司而被吃掉的。

    从合资的大东银行讲起来，大东银行（英文名不详）为中日合办的银行，法定资本600万元，向北京财政部备案，民国9年（190年）设总行于北京崇文门内大街甲1号。该行专营活期、定期储蓄、各种存款、抵押放款、汇兑等银行业务。上海分行成立于民国11年，经理为市村。民国16年由于时局发生变化，该行存户提取存款日多，一时放出的款项不能马上收回，曾向中华汇业银行设法通融，并乞援于横滨正金银行，因行内可供抵押的东西均已罄净，各关系行亦鉴于时局严峻，均予谢绝，该行挽救乏术，宣告停业。（未完待续）