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知道在你们大陆,农村户口和城市户口是一条难以逾越的天堑,有了这个**,足够吸引一大批人出手买房!”
刘远飞也同意的点了点头:“香港解放前总人口还不到一百万,四九年解放时跑过去几十万,三年困难时期偷-渡过去几十万,从七七年到现在又连偷渡带合法,去了几十万。这些从大陆过去的人,绝大部分都还有家人在内地!”
“一般来说,很富的人早就把全家人一起接到香港了,剩在大陆的亲戚不一定愿意去顾。而太穷的人,自身难保,就是有这个意愿也顾不上家人。只有不穷不富的人才最顾家!
所以我和锦哥仔细分析了,这批人现在大都是香港的普通市民出生,有一些积蓄但不会太多。因此为他们量身准备的房子面积不能太,四到五百呎为最佳!
以港岛东区的太古城为例,这几年房价连连飙升,相同面积的房子新开盘楼花售价都在50万以上。如果深海的房子每呎的售价定在250港币左右,一套房子的售价刚好十万出头,只有香港的五分之一,肯定能吸引不少人的眼球!”林瑜豪继续斯条慢理的说道。
“现在的关键问题是,飞鸿置业如果和特区房产开发公司合作,双方怎么分配利润的问题!”李轩接了一句。
这个问题,只有房管局的两位局长才有发言权。蔡永民和付耀南对视了一眼,才开口说道:“参照之前与妙丽集团的合作,我们拿85%,你们拿15%。”
“我不同意,整个项目的开发过程都需要我们负责,贵方只是坐等收钱,我们拿的比例太低了!”林瑜豪摇了摇头说道。
“事情不能这么算,我们拿出的地皮才是最珍贵的资产。按你们香港的地产开发经验,地价就至少占到了总成本的七成左右,而我们双方的合作并不需要支付地价,所以我们拿大头合情合理!况且你们拿到地后就可以向银行申请建楼贷款,自身的资金压力几乎没有!”付耀南解释道。
“你知道刘成就为什么愿意接受这么低的利润分成吗?”李轩出声说了一句,吸引了所有人的注意力,“我猜你们签署的合作协议中肯定没有规定,买楼所得款项必须全部转入受双方共同监管的银行账户的条款。
而售楼的事情肯定交给香港的妙丽集团负责,卖楼所得的全部款项自然先进入刘成就的个人腰包,等到项目彻底完工后才会与你们坐下来分钱。在这之前你们拿不到一分钱,所有的资金都会被他无偿使用。
万一他的妙丽集团在这中途发生风险,那些被他拿去周转的资金,最终能不能到达你们手里还是个未知数!既然风险全部由你们背了,他自然分成再低也乐意接受啊!”
付耀南、蔡永民的脸色一下子难看了下来,听了李轩这么一点拨,他们才发现自己竟然做了一回傻子。
“况且银行的建楼贷款并没有你们想象的那么容易批,至少妙丽集团想要拿深海市的东湖丽苑,去香港的银行申请贷款就很难,即使批下来利息也会很高!
我们之所以愿意尝试,是因为经过分析,项目在卖楼花时就一炮而红的可能性很大!只要能卖出三分之一的楼花就能支持整个项目做完,所以我们愿意搏一把!即使楼花卖不出去,也只是亏损一些前期投资而已,我们承受得起!”
所谓卖楼花就是房产项目还只存在于图纸之上,房产公司就已经把房子拿出来售卖,以便提前回收成本。如果买房人愿意提前一次性缴纳全额房款,地产公司会给客户一个最大的优惠折扣。客户也可以选择先付一部分定金,然后根据售楼合约,随着项目的施工进度分期付款,这种方式的优惠力度比前一种要少许多。
这种卖楼花的方式,最早是由现在的香江大亨霍营东先生于五六十年代发明。在香港楼市最火爆的时候,你即使有钱也根本买不到新楼盘的现房,所有房子早在图纸出来时就被售卖一空。